yl4530 发表于 2019-3-25 23:11:32

西安房价要降20%?做梦!

                                                                                                    房价永远是最受关注的话题。关于今年西安房价下跌,反正我是看不到希望。反而,关于今年西安房价保持稳定上涨,倒是可以看到很多影响因素:第一,地价在涨。下面这个图,是2014年到2018年西安住宅用地量价成交图,很明显的趋势是,这5年时间楼面地价一路上涨。特别是2017年到2018年,楼面地价从2215元/㎡上涨到2624元/㎡,涨幅18.465%。
到了2019年,已经过去的2个多月时间,西安土地市场的情况大家也看到了,大明宫板块、沣东新城、秦汉新城等区域多次上演大牌房企抢地,多宗土地楼面地价已经超过7000元/㎡。在地价一路上涨的情况下,期待房价大幅下跌,可能性有多大?第二,市场需求旺盛。这周,大家都在关注一个数据,1000.37万人,这个数据是截止2018年末西安常住人口数量,较2017年末增长38.7万人。在户籍人口方面,2018年全年西安新增落户人口将近80万人。常住人口的增加、户籍人口的增加,必然意味着市场需求的增加,也就是说目前西安住房市场需求依然非常旺盛。当我们每天在担心西安建这么多房子卖给谁时,我们可以看到的是2019年春节后这一个月时间,西安商品住房意向登记平台上,多个项目频频上演“千人摇号”,很多楼盘在意向登记几个小时,就已经爆满,从这一点上可以看出,目前的西安市场需求依然旺盛。在房价稳定上涨的市场环境下,都得需要摇号才能买到房子,开发商有什么理由来降价呢?
第三,毛坯变精装。2019年1月1日开始,西安市场上新成交的土地,住宅将以全装修成品交付。从毛坯到精装,必然意味着成本的增加,这种成本必然体现在房价上。2017年、2018年,西安房价之所以涨幅较大,就与西安市场上精装房越来越多有一定的关系。第四,城市价值预期。经常有很多朋友问我,西安的房子是否值得买。我始终认为的是,只要你对这座城市未来的发展有信心,那就值得买!目前的西安这座城市,正在迎来一个新的发展机遇期,国家中心城市的地位,2019年西安地铁将6线齐发、9线共建、四线运营,西咸、高新、经开、航天等区域吸引一大批产业项目(非房地产)落地……这一切,都让我们对这座城市充满信心。
第五,城改/棚改的拆迁成本。西安城改、棚改“三年清零”计划大家都应该听闻了,这些城改、棚改的项目除了土地位置都非常好,意味着更高的土地成本外,还涉及到拆迁补偿、安置费等等,西安绕城内的城改、棚改土地成本,已经不是1000万元/亩的这个档次了,1500万-3000万元/亩的土地成本太常见了!前两天,一个小范围的业内交流活动上,某开发商老大就说到:城改、棚改成本非常高,这是土地资源稀缺带来的矛盾,很多时候你根本算不过来账。只有当房价,涨到足以解决原来历史纠纷造成的价格差异的时候,这个问题才能得到解决。
其实,还有一点,那就是大牌房企在一座城市拿地的积极性。我始终认为,这些大牌房企对于一座城市、一个区域的判断,以及所获取信息的渠道,一定比我们普通百姓丰富的多、专业的多,只要这些大牌房企在一座城市、一个区域继续保持拿地的积极性,那就意味着他们持续看好这座城市、这个区域未来的发展!目前,我们可以看到已经进入西安市场的开发商还在继续通过招拍挂、收购、合作开发、代建等城市继续拿地、拿项目,还没有进入西安市场的开发商则是多个团队持续在西安找地中。2019年过去2个多月时间,西安土拍市场上频频出现万科、中海、金地、正荣、中梁、金科、新城、平安、阳光城、禹州等中国知名房企的身影。所以,还是一句话:买房趁早。
               
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